Real Estate Investment Trust (REIT)

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts : REITs หรือ รีทส์

หากสามารถโฆษณาตามแบบ TV Direct บทความนี้อยากจะลองถามท่านว่า ท่านกำลังมองหาการลงทุนที่มีผลตอบแทนมากกว่าเงินฝากอยู่ใช่หรือไม่? ท่านต้องการการลงทุนที่ผลตอบแทนไม่มีภาษีใช่หรือไม่? ท่านชอบการลงทุนแบบเก็บค่าเช่าเป็นผลตอบแทนมั่นคงและเก็บกินได้ยาวใช่หรือไม่? ท่านต้องการให้การลงทุนของท่านมีสภาพคล่องสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ง่ายใช่หรือไม่? ถ้าท่านกำลังมองหาสิ่งเหล่านี้อยู่ ผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่ภายใต้ชื่อ Real Estate Investment Trust หรือ REIT อาจเป็นคำตอบของการลงทุนของท่าน

แล้ว REIT คืออะไร เหมือนหรือไม่เหมือน Property Fund อย่างไร

ว่ากันตามจริงแล้ว REIT อาจจะไม่ถึงกับเป็นนวัตกรรมการลงทุนรูปแบบใหม่ซะทีเดียว เพราะมีความเหมือนกับของที่นักลงทุนหลายท่านคุ้นเคยซึ่งคือ Property Fund อยู่มาก สำหรับ Property Fund ในบ้านเรามีเรื่องที่น่าสนใจอยู่เรื่องหนึ่งที่นักลงทุนอาจจะยังไม่ทราบ นั่นคือ หากจะบอกว่า Property Fund ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยซึ่งคือ CPNRF (ปัจจุบันมีมูลค่าทางการตลาดอยู่กว่า 30,000 ล้านบาท) นั้นเป็น Property Fund ที่ใหญ่ที่สุดในโลกนั้น ฟังดูน่าตกใจนะครับ แต่ดันเป็นเรื่องจริง ซึ่งเหตุผลจริงๆ ก็เพราะว่าประเทศไทยเป็นประเทศเดียวในโลกที่มี Property Fund ครับ ประเทศอื่นเค้าใช้ REIT กันหมด สาเหตุที่เป็นอย่างนี้เป็นเพราะในช่วงที่เราอยากพัฒนาตลาดทุนและตลาดอสังหาริมทรัพย์เหมือนในต่างประเทศ กฎหมาย Trust บ้านเราอาจจะยังไม่มีความพร้อมเพียงพอที่จะนำมาใช้เป็นรากฐานของ REIT เหมือนในต่างประเทศ เราจึงขอยืมใช้ร่างทรงที่มีความใกล้เคียงกับ Trust ในตลาดทุนต่างประเทศ ซึ่งก็คือ Mutual Fund ในบ้านเราจึงทำให้เรามีของ Thailand Only ที่ใช้ลงทุนกันมากว่า 10 ปี นั่นคือ Property Fund ครับ

พอมาในปีนี้กฎเกณฑ์เรื่อง Trust ในตลาดทุนบ้านเรามีความพร้อมมากขึ้น จึงส่งผลให้เรากำลังจะมี REIT มาแทน Property Fund ที่ใช้คำว่ามาแทน Property Fund นั้นก็เพราะว่า Property Fund จะไม่สามารถเกิดใหม่หรือเพิ่มทุนได้อีกหลังประมาณต้นปี 2014 แล้วนักลงทุนจะมี REIT มาให้เลือกลงทุนแทน การลงทุนใน REIT นั้นอาจกล่าวได้ว่าขยับเข้าไปอยู่ระหว่างกลางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากค่าเช่า (ซึ่งคือ Property Fund) และการลงทุนในบริษัทจดทะเบียนที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (บริษัทจดทะเบียน ที่ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่พาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงแรม โรงงาน คลังสินค้า) โดยข้อแตกต่างที่สำคัญระหว่างการลงทุน 3 แบบดังกล่าวพอจะสรุปได้ดังนี้ครับ

 

  Property Fund REIT บริษัทจดทะเบียนที่ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่
ลักษณะสิ่งที่ลงทุน อสังหาริมทรัพย์เฉพาะเจาะจง อสังหาริมทรัพย์เฉพาะเจาะจง หรือหุ้นในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การทำธุรกิจในรูปแบบบริษัทอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
การลงทุนในต่างประเทศ ไม่สามารถทำได้ สามารถทำได้ สามารถทำได้
การบริหาร กองทุนจะบริหารโดยบริษัทจัดการกองทุนรวมเท่านั้น REIT จะบริหารโดย บริษัทจัดการกองทุนรวมหรือ บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการลงทุน บริหารอสังหาริมทรัพย์ บริหารโดยบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการลงทุน บริหารอสังหาริมทรัพย์
โครงสร้างทางการเงิน ไม่สามารถกู้ยืมเงินได้เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ไม่สามารถกู้ยืมเงินได้เกินร้อยละ 35 ของมูลค่าทรัพย์สิน หรือ ร้อยละ 60 หากมีเครดิตความน่าเชื่อถืออยู่ในระดับ Investment Grade ไม่มีข้อจำกัดในเรื่องกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวกับการกู้ยืมเงิน
การจ่ายเงินปันผล ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ แล้วแต่นโยบายของบริษัท
ผลประโยชน์ทางภาษี
  • รายได้ของกองทุนรวม ไม่เสียภาษี
  • เงินปันผลเสียของบุคคลธรรมดาเสีย ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%
  • เงินปันผลเสียของนิติบุคคลได้รับการลดหย่อนพิเศษ
  • ได้รับสิทธิลดหย่อนในด้านค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สิน 2% ของมูลค่าการโอน
  • รายได้ของ REIT ไม่เสียภาษี
  • เงินปันผลเสียของบุคคลธรรมดาเสีย ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%
  • รายได้ของบริษัท เสียภาษีนิติบุคคล
  • เงินปันผลเสียของบุคคลธรรมดาเสีย ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%

จะสังเกตได้ว่าลักษณะการลงทุนของ Property Fund กับ REIT นั้นเหมือนกันคือการลงทุนที่ตัวทรัพย์สินเฉพาะเจาะจง ผลตอบแทน ความเสี่ยง และอัตราการเติบโต จะขึ้นอยู่กับทรัพย์สินนั้นๆ เป็นหลัก เนื่องจากเป็นการลงทุนในทรัพย์สินซึ่งโดยทั่วไปจะเป็นทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้วมีผลประกอบการดี ผลตอบแทนก็จะค่อนข้างแน่นอนแต่ไม่หวือหวามาก เพราะการเติบโตหลักๆ จะมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า หรือการเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์จากการเพิ่มทุน ในขณะที่การลงทุนในบริษัทนั้นเป็นการลงทุนในตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีส่วนได้เสียจากทรัพย์สินหลายๆ ตัว และยังมีส่วนได้เสียจากการขยายธุรกิจ ซื้อที่พัฒนาก่อสร้างทรัพย์สินใหม่ๆ ซึ่งอัตราผลตอบแทนจะสูง และหวือหวากว่า แต่ก็มีความเสี่ยงของ การดำเนินธุรกิจ ตั้งแต่ซื้อที่ดินเปล่า พัฒนาก่อสร้าง และนำทรัพย์สินออกจำหน่าย มากกว่า เช่นกัน

แล้วเราควรจะเลือกลงทุน REIT โดยการพิจารณาในด้านในบ้าง โดยสรุปแล้วสิ่งที่ควรจะต้องพิจารณามีดังนี้ครับ

  1. คุณภาพของสินทรัพย์ที่ REIT จะลงทุน โดยสิ่งที่ควรพิจาณาอย่างแรกแน่นอนคงต้องเป็นอัตราผลตอบแทน แต่อย่าลืมนะครับว่าอัตราผลตอบแทนเป็นเพียงการคาดการณ์ผลตอบแทนแบบปีต่อปี ซึ่งแนวโน้มในระยะยาวอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ดังนั้นนักลงทุนควรพิจารณาโอกาสในการเติบโตควบคู่กับระยะเวลาของการลงทุนด้วย ตัวชี้วัดที่น่าจะมีประสิทธิภาพที่สุดเห็นจะเป็น IRR (นักลงทุนที่ยังไม่ทราบถึงความหมาย IRR ขอให้ศึกษาเพิ่มเติมจากหนังสือแนว Valuation หรือ Corporate Finance นะครับ) นอกจากนั้นยังต้องพิจารณาถึงความเสี่ยงซึ่งมีความแตกต่างกันในแต่ละโครงการลงทุน ซึ่งปัจจัยการเลือกที่กล่าวมานี้จะคล้ายกับปัจจัยที่นักลงทุนใช้ในการเลือกลงทุน Property Fund อย่างไรก็ตามเนื่องด้วยขอบเขตการลงทุนของ REIT ที่เปิดกว้างมากขึ้น REIT จะสามารถเลือกลงทุนได้ในหลากหลายประเภทสินทรัพย์มากกว่า Property Fund โดยอาจจะพูดได้ว่าขอบเขตการลงทุนของ Property Fund จะจำกัดอยู่ในกลุ่มประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าพื้นที่แบบของแท้และดั้งเดิม เช่น ธุรกิจให้เช่า Office, ให้เช่าพื้นที่ห้างสรรพสินค้า, ให้เช่าโกดัง โรงงาน และให้เช่าโรงแรม แต่ REIT นอกจากจะลงทุนในประเภทที่กล่าวมาได้ทั้งหมดและยังครอบคลุมการลงทุนไปยังส่วนของธุรกิจที่มีลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แฝงอยู่ด้วยได้เช่นกัน อาทิเช่น ธุรกิจโรงพยาบาล (โดยจะเป็นการลงทุนในลักษณะการให้เช่าทำธุรกิจโรงพยาบาล ซึ่งจะมีผลตอบแทนผสมผสานทั้งในรูปค่าเช่าคงที่ และค่าเช่าแปรผันตามผลประกอบการของโรงพยาบาลอีกด้วย) นักลงทุนจึงควรศึกษาถึงรูปแบบที่ REIT จะได้รับค่าเช่าจากรูปแบบการลงทุนในลักษณะดังกล่าวด้วยเช่นกัน เพราะจะเป็นกลไกสำคัญที่จะกำหนดผลตอบแทนในอนาคต
     
  2. ผู้บริหาร REIT (REIT Manager) และ Trustee การบริหารงานของ REIT จะมีความเป็นสากลมากขึ้น โดยบริษัทที่จะเข้ามาเป็นผู้บริหารคือ REIT Manager (REIT เปิดโอกาสให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการลงทุน บริหารอสังหาริมทรัพย์ เข้ามาบริหารทรัพย์สินได้ ต่างจาก Property Fund ที่กฎเกณฑ์บังคับให้เป็น บริษัทบริหารจัดการกองทุนฯรวมเท่านั้น) ซึ่งการบริหารทรัพย์สินนั้นจะครอบคลุมส่วนงานสำคัญต่างๆ ที่มีผลโดยตรงกับอัตราผลตอบแทนในการลงทุน เช่น การเลือกหาผู้เช่าและเจรจาต่อรองราคาค่าเช่า การจ่ายเงินปันผล การบริหารจัดการโครงสร้างด้านเงินทุน การเลือกลงทุนซ่อมแซมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เดิม ไปจนถึงการลงทุนในโครงการใหม่ๆ ส่วน Trustee จะมีหน้าที่ในการดูแลผลประโยชน์ของผู้ลงทุนโดยจะทำงานร่วมกับ REIT Manager เพื่อให้ความมั่นใจว่าการตัดสินใจของ REIT ทำเพื่อประโยชน์ของนักลงทุน
     
  3. การจัดการโครงสร้างเงินทุนที่เหมาะสมสอดคล้องกับรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน REIT เปิดโอกาสในการจัดหาแหล่งเงินทุนจากการกู้เงินซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำกว่าการใช้เงินทุนในส่วนของเจ้าของ การผสมผสานการใช้เงินกู้ในสัดส่วนที่เหมาะสมจะสามารถช่วยเพิ่มผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้อย่างมีนัยสำคัญ (ภายหลังจากการที่มีการชำระหนี้เงินกู้หมดแล้ว) แต่ข้อควรระวังคือการกู้ยืมที่มากเกินไปจะทำให้การนักลงทุนมีความเสี่ยง โดยเฉพาะในช่วงที่มีผลกระทบเชิงลบเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
     
  4. ขนาดของกองทุน ซึ่งจะส่งผลโดยตรงกับความคึกคักในการซื้อขายกองทุนหลังเข้าจดทะเบียน ด้วยรูปแบบความเป็นสากลและขอบเขตการลงทุนที่หลากหลายมากขึ้น เราน่าจะได้เห็นขนาดของกอง REIT ที่มีขนาดเฉลี่ยใหญ่กว่า Property Fund และมีการซื้อขายในตลาดรองที่มากขึ้น ซึ่งการซื้อขายที่คึกคักจะเป็นเป็นผลดีกับนักลงทุนทั้งในแง่ ความสะดวกในการซื้อขาย และเสถียรภาพราคาในตลาดการซื้อขายเปลี่ยนมืออีกด้วย
     

สำหรับนักลงทุนแล้ว REIT อาจจะกล่าวได้คล้ายๆว่าเป็น เหล้าเก่าในขวดใหม่ ของ Property Fund ขวดที่เปลี่ยนไปในที่นี้คือตัว Platform ที่เปลี่ยนจาก Mutual Fund เป็น Trust ซึ่งขวดที่เปลี่ยนไป น่าจะทำให้สินค้าดูเป็นสากลเตะตานักลงทุนต่างชาติมากขึ้น และอาจจะทำให้เหล้ามีราคาแพงขึ้นนิดหน่อยสำหรับผู้ซื้อบางประเภท (จากสิทธิทางภาษีที่ลดลงของนักลงทุนที่เป็นนิติบุคคล) และกลิ่นสีน่าจะถูกใจคอนักลงทุนหุ้นมากขึ้น และน่าจะได้เห็นการซื้อขายที่คึกคักมากขึ้นด้วย ไม่นานเกินรอเราคงได้เห็น REIT กองแรกกันครับ ขอให้ทุกท่านโชคดีมีกำไรในการลงทุนครับ